Służebność przesyłu – inwestycje gminne

Często zdarza się, że inwestycje gminne (zazwyczaj o charakterze wodno-kanalizacyjnym) wymagają częściowego wykorzystania działek prywatnych (służebność przesyłu), na których umiejscawiane są nie tylko instalacje podziemne (np. rury), ale też różnorakie instalacje naziemne (np. studzienki ściekowe), które ujemnie wpływają na wartość nieruchomości.

Utratę wartości nieruchomości – stosownie do art. 305² § 1 k.c. – powinno rekompensować stosowne wynagrodzenie, przy czym winno ono stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel będzie pozbawiony w związku z ustanowieniem służebności i powinno pokryć wszystkie przyszłe niedogodności z tym związane.

Gminy oraz powiązani z nimi przedsiębiorcy wodociągowi zazwyczaj nie informują o możliwości uzyskania wynagrodzenia związanego z planowaną inwestycją (służebność przesyłu). Jednocześnie wywierają na właścicieli presję, twierdząc że ustalenie takiego wynagrodzenia możliwe jest dopiero po zakończeniu inwestycji, a brak zgody właściciela uniemożliwia gminie jej przeprowadzenie.

Nie jest to jednak prawda. Możliwość obciążenia nieruchomości na etapie zamiaru przeprowadzenia inwestycji nie może budzić wątpliwości, wynika bowiem nie tylko z brzmienia stosownych przepisów Kodeksu Cywilnego, ale również podzielana jest przez doktrynę (m.in. Komentarz do art. 305¹, 305², 305³ oraz 305⁴ k.c. w: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, red. J. Gudowski, Wolters Kluwer, 2016).

Oczywiście, ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem można żądać także po zakończeniu inwestycji, jednakże dzieje się to na drodze sądowej, a stosowne postępowanie musi wytoczyć właściciel nieruchomości. Co oczywiście taka sytuacja stawia właściciela nie tylko w gorszej sytuacji negocjacyjnej (inwestycja jest już zrealizowana), ale także nakłada na niego obowiązek prawidłowego prowadzenia postępowania (m.in. w zakresie dowodowym), a także ponoszenia jego kosztów.

Ewentualną kwestię służebności przesyłu zdecydowanie lepiej rozwiązać  zatem jeszcze przed rozpoczęciem realizacji inwestycji. Zwłaszcza, że w wyniku zgłoszenia żądania ustanowienia służebności przesyłu gminy często modyfikują projekt, w taki sposób aby urządzenia naziemne umieścić na innej nieruchomości, często należącej do gminy.

Z uwagi na złożony charakter tego typu spraw warto korzystać z pomocy profesjonalisty, który dzięki znajomości zarówno prawa cywilnego, jak i procedur administracyjnych umożliwi uzyskanie satysfakcjonującego rozwiązania, zgodnego z interesem właściciela nieruchomości i przepisami regulującymi służebność przesyłu.